中通诚资产评估有限公司接受贵公司的委托,根据有关法律、法规和资

2.截至评估基准日,江苏长江石油化工有限公司与上海上博汽车贸易有

中国农业

2沪h12919 奥迪a6.2.8一汽奥迪辆12008.08698,332.0034,916.60

运输股份有限公司拟分别转让其持有的

他船舶管理服务

程评估明细表第 14-(8)为一项海域使用权,此海域使用权为泊位占用,根据国

公司,注册地在香港,于2015年1月21日更名截止评估基准日中海港口由

一、 委托方、被评估单位及其他报告使用者概况 .................................... 12

未考虑未来证载面积与其差异对评估值的影响

正文

单位期原值净值

法定代表人:张国发

负债总额69,626.163,053.101,434.53

(六) 委托方与被评估单位的关系

3.截至评估基准日,港口设备发展趋势委估土地使用权宗地三系填海造地形成,根据 2004

纳入本次评估范围的资产无实物资产,中海港口下属子公司的实物资产

具体情况详见各子公司评估说明

8岸桥 104-04台12006.0337,635,785.0320,513,253.33抵押

八、对评估结论产生影响的特别事项

5沪g8930 丰田大霸王轿车jtegsj4m68a丰田汽车辆12013.05618,891.0030,944.55

债金额作为负债的评估值

基本方法的适用性,恰当选择一种或多种资产评估基本方法

业务性质:corporation

连云港新东方

4.2013 年 6 月 27 日,锦州新时代集装箱码头有限公司用部分资产(明细

中国海运(香港)控股有限公司、中海集装箱运输股份有限公司

10.《资产评估职业道德准则——独立性》(中评协〔2012〕248 号)

合计698,583.73100%

让其持有的中海港口发展有限公司的股权,特委托中通诚资产评估有限港口码头网公司

令第50号)

2.2009年7月14日,中海码头发展有限公司与中国农业银行股份有限公

三、 评估对象和范围

流动资产307,598,049.32

拟分别转让其持有的中海港口发展有限公司股权项目正文

对该经济行为涉及的中海港口发展有限公司的全部资产和负债进行评估,以

7岸桥 103-03台12006.0337,635,785.0520,513,253.33抵押

四、价值类型

评估范围内的资产及负债为中海港口所有中海港口已提供重要合同及

合计4,086,775.261,282,893.20

供出售的金融资产评估基准日的市场价值最终以该项可供出售的金融资产

34,528,927.26 元(42,066,894.00 港元),核算的是从香港税务局购买的储税

们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对

共同先垫资查验中心所需各项费用由于广州港集团有限公司截止基准日尚

本次评估未考虑未来变更我国港口发展趋势土地使用权证所发生的费用

新测量后土地使用权面积变化对评估值的影响

流动负债4,499,681.85

2国际货柜码头220,000,000.00

8.《资产评估准则——无形资产》(中评协〔2008〕217号);

根据《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产

经营范围:主要从事集装箱码头的管理及经营、集装箱租赁、管理及出

六、 评估依据 ................................................................................................ 17

860,926.77 万港元)相关资产情况如下:

(2) 对于持股比例较小的部分少数股权投资,无法对这些公司的资产进行

中国海运(香港)控股有限公司、中海集装港口码头吊机箱运输股份有限公司:

价值的评估方法

23301-01( 海 斯台12006.022,250,000.00533,596.35抵押

四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查;我

委托方在确定评估基准日时考虑的主要因素包括满足经济行为实施的时

录的金龙汽车 xn014jl9b(车牌号码为桂 n33260),行驶证记载权利

净利润-3,742.916,500.224,640.24

响

七、 评估方法

a-----交易情况修正系数;

式中:p-----委估建筑物评估价值;

中国海运(香港)控股有限公司、中海集装箱运输股份有限公司

10无形资产水域使用权68.02 亩4,994,030.15

金额单位:人民币万元

时,原则上要求采用两种以上方法进行评估,并在评估报告中列示,依据实

账 面 记 录 的 14 项 房 屋 建 筑 物 ( 账 面 原 值 12,740,868.95 元 , 账 面我国港口发展趋势 净 值

18

利润总额-3,742.917,500.484,780.81

11

4.有关协议、合同、竣工图纸、工程预决算等资料;

第一册(声明、摘要、正文及附件)

本评估报告评估结果于 2015 年 9 月 30 日至 2016 年 9 月 29 日之间使用

产评估准则、资产评估原则,采用资产基础法,按照必要的评估程序,对中

拟分别转让其持有的中海港口发展有限公司股权项目正文

中国海运(香港)控股有限公司、中海集装箱运输股份有限公司

头和综合性码头经营业务,中海港口本身不直接开展经营活动并创造收益,

本次对长期股权投资评估时,对这些长期股权投资进行逐一分析,根据

中海港口成立于2001年7月,是中国海运(集团)总公司下、是主要从事

金额单位:人民币元

管理层提供未来收益的盈利预测,因此不具备进行资产基础法和收益法港口设备发展趋势评估

体情况详见各子公司评估说明

3

(一) 委托方一概况

法律地位:body corporate

3.土地使用权证;

保证中海码头发展中国银行2016.8.3-2016.8.3-

(三) 截至评估基准日,中海港口发展有限公司预付款项账面价值

长期股权投资)以及相关负债评估前总资产为 648,714.26 万元,负债账面

抵押物明细表(二)

截止评估基准日,中海码头发展有限公司存在2项对子公司的担保,详情

中海港口发展有限公司股权项目

25 万吨 6 号泊位50000 吨级14,018,949.16

因中国海运(香港)控股有限公司、中海集装箱运输股份有限公司拟分别转

20场桥 211-10台12006.097,844,651.194,093,401.92抵押

(五) 2009 年 7 月,中海港口发展有限公司投资中海(美国)码头有限公

箱码头,拥有其 20%股权由于目前埃及的局势较为混乱,埃及码头的建设

金额单我国港口发展趋势位:人民币元

析,根据被投资单位的具体情况分别确定评估方法:

5.截至评估基准日,江苏长江石油化工有限公司构筑物评估明细表中序

中通评报字〔2015〕358号

注册资产评估师声明

9岸桥 105-05台12006.1239,800,141.1223,123,662.32抵押

拟分别转让其持有的中海港口发展有限公司股权项目正文

10

28403-03( 快达台12006.122,960,000.00897,797.00抵押

3.《上市公司重大资产重组管理办法》(中国证券监督管理委员会令第53

号 3 和序号 4 “生产车库”和“生活污水处理”实际已经拆除,本次评估为

中国海运(香港)控股有限公司、中海集装箱

序担保主债务履

二、评估对象涉及的资产清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确

物固定资产账面记录的 29 项房屋建筑物(账面原值 24,395,232.23 元,账面净

了评估工作现将资产评估情况报告如下

告港口行业分析陈述的内容是客观的,并对评估结论合理性承担相应的法律责任

利润来源主要是投资下属各码头公司所产生的投资收益,其公司价值主要由

长期股权投资5,924,567,215.82

债,该评估范围中资产及负债对应的会计报表经天职国际会计师事务所(特

账面值 216,989,682.29 元确定评估值,未考虑回购及其他事项对评估结果的影

可供出售金融资产35,535.7625,964.3825,497.73

8.被评估企业提供的未来年度盈利预测

税务争议暂时搁置,考虑到上述实际情况,本次评估最终以评估基准日该项

期为 2058 年 9 月 19 日该海域上形成的构筑物建设工程已于 2005 年完工

评估不具备采用市场法评估的条件

的获得市场交易价格,故采用市场法评估

27正面吊 402-02台12001.122,687,500.00107,500.00抵押

股票的行为判断为交易性投资,要求中海港口发展上海港口查询有限公司对上述股票交易

国海证开发区锦港大建设填海

发展有限公司与香港税务局存在争议,按照税务局要求,同时为避免一旦被

十、 评估结论 ................................................................................................ 33

3沪n65567 奥迪轿车'audifv7281bdcwg一汽奥迪辆12013.02584,335.00297,523.93

截至评估基准日中海港口出资情况如下:

序号车辆牌号车辆名称及规格型号数量

h12919、沪 fk8906、沪 gs8930,沪 m02801、沪 n65567 及沪 ng7690 六辆

22场桥 213-12台12006.097,844,651.164,093,401.92抵押

(2) 对于控股的和有条件进场进行整体评估的长期股权投资,均现场实地

1递上海港口延所得税负债11,995,005.00

价值为 763,245.53 万元中国海运(香港)控股有限公司和中海集装箱运输股份

序号项目泊位数量账面原值

时)

3.《资产评估准则——企业价值》(中评协〔2011〕227号);

本次评估采用资产基础法进行评估

3.截至评估基准日,大连国际集装箱码头有限公司在建工程——土建工

1粤 acs731五十铃 tfr55hdljx辆12005.8147,947.537,397.38

中国远洋:中通诚资产评估有限公司关于中海港口发展有限公司的评估报告

21

通合伙)审计,并出具了无保留意见审计报告近年主要财务数据见下表:

交易日期修正系数b用于将参照物的交易价格调整为评估基准日的价格

评估对象为中国海运(香港)控股有限公司、中海集装箱运输股份有限公司

项目2013 年2014 年2015 年 1-9 月

4

五、 评估基准日 .........港口航运龙头股................................................................................... 17

为锦州港股份有限公司,截止评估基准日被评估企业尚未办理海域使用权分

中国海运(香港)控股有限公司、中海集装箱运输股份有限公司

日中国人民银行公布的中间价汇率确定评估值)

拟分别转让其持有的中海港口发展有限公司股权项目正文

个别因素修正系数 d

子公司广西钦州国际集装箱码头有限公司贷款4,000.00万元贷款按持股比例

格资料;

267,000,000.00土地、部分机器设备及构筑物

(一) 由于中海港口发展有限公司及其子公司——中海码头发展有限公司

拟分别转让其持有的中海港口发展有限公司股中国港口码头网权项目声明

公司类型:private company

未考虑该事项对评估值的影响其基本情况如下:

车辆名称及计量账面价值

单位

6.评估人员的现场勘察记录;

6岸桥 102-02台12003.1214,400,000.005,405,986.55抵押

中国海运(香港)控股有限公司、中海集装箱运输股份有限公司

〔2011〕230号);

上述股票的意图系战略性的长期投资而并非为以短期盈利为目的交易性投资,

一、本次评估对应的经济行为

中国海运(香港)控股有限公司、中海集装箱运输股份有限公司

c-----区域因素修正系数;

评估范围包括由中海港口发展有限公司申报的评估基准日各项资产及负

司有关人员对上述码头进行了了解,核查了其投资的合法性,考虑到中海港

公司——西雅图码头公司(ssa terminals(seattle)l港口航运龙头股lc)由于西雅图码头

有限公司

堆高机

勘察手段,并未使用精密仪器对设备进行测试和检验,而是通过与现场设备

拟分别转让其持有的中海港口发展有限公司股权项目摘要

限公司无争议本次评估未考虑未来办理海域使用权分割过户手续及变更土

来证载面积与其差异对评估值的影响

口发展有限公司即将根据相关协议启动要求原股东回购的仲裁程序,最终以

净资产342,272.16342,272.16691,044.28

担保有限公司钦州分行2018.8.32018.8.3

单位提供的工程建筑施工资料和房屋面积测绘报告等资料确定其建筑面积,

2.可供出售金融资产

21集中查验区危险化学品仓库2008.07138,377.12114,824.30

拟分别转让其持有的中海港口发展有限公司股权项目正文

24堆高机 302-02台12006.051,920,000.00493,415.59抵押

基本计算公式为:

7.《中华人民共和国增值税暂行条例港口水运类基金实施细则》(财政部、国家税务总局

2其他应付款3,066,162.39

7.《中评协关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知》(中评协

本次评估未考虑上述租赁事项对评估值的影响

售、物流、集装箱制造,及其相关业务

(四)企业申报的表外资产

企业无申报的表外资产

(3) 对于持股比例较小的部分少数股权投资,由于中海港口及其子公司持

(七) 中海港口发展有限公司子公司——江苏长江石油化工有限公司

二、 评估目的

6.《评估机构业务质量控制指南》(中评协〔2010〕214号);

提供价值参考依据

20

未来证载面积与其差异对评估值的影响

六负债总计14,345,301.90

券这些储税券是由于 2005 年至今中海港口发展有限公司因投资结构调整等

人为广西钦州国际集装箱码头有限公司,由于原始机动车登记证丢失,企业

1

(财企〔港口水运类基金2004〕20号);

实地核实,我们通过向中海港口发展有限公司有关人员对上述码头进行了了

序号车辆牌号生产厂家数量购置日期

2长期股权投资5,924,567,215.82

1.《评估准则——基本准则》和《资产评估职业道德准则——基本准则》

考虑该事项对评估值的影响具体情况如下表:

评估对象为中国海运(香港)控股有限公司、中海集装箱运输股份有限公司

的价值类型一般包括(但不限于)投资价值、在用价值、清算价值、残余价

为江苏长江石油化工有限公司所有,不存在其他任何法律纠纷本次评估未

3其他应收款127,555,143.36

2

截至报告出具日,针对该事项香港税务局一直未作最终核定,而是作为

本次评估按此面积确定为二期堆场所占用的土地使用权面积对于二期堆场

计量购置日账面价值

根据被评估企业提供的资料港口航运龙头股结合已的面积测算出为 167,725.29 平方米,

综上所述,本次采用资产基础法进行评估

15场桥 206-05台12006.047,634,249.713,814,217.10抵押

中国海运(香港)控股有限公司、中海集装箱运输股份有限公司

让其持有的中海港口发展有限公司的股权,特委托中通诚资产评估有限公司

苏华油液化气有限责任公司由于上述两次土地使用权转让后江苏长江石油

也一直处于停滞状态,受到各方面因素的影响,评估人员无法前往现场进行

6沪m02801 丰田埃尔法轿车jtegs21h丰田汽车辆12013.05816,095.00273,392.00

净资产,再根据股权投资比例计算确定评估值

拟分别转让其持有的中海港口发展有限公司股权项目目录

35 千吨 7 号泊位5000 吨级18,692,044.92

无申报的表外资产评估资产类型主要包括:流动资产、非流动资产(可供

(1) 对于有公开价格港口水运股票代码的股票,本次评估根据该股票评估基准日前30日的均

正常、客观、公正的交易价格

公司类型: 股份有限公司(中外合资、上市)

拟分别转让其持有的中海港口发展有限公司股权项目正文

3.截至评估基准日,江苏长江石油化工有限公司位于张家港保税区新世

(十三) 由于条件所限,本次评估中对机器设备的技术鉴定主要采用现场

恪守独立、客观和公正的原则;根据我们在执业过程中收集的资料,评估报

如下:

(三) 长期股权投资重要资产的评估方法

的股份较小,无法对这些公司的资产进行现场核查,也无法要求这些公司的

十一、特别事项说明 ...............................................................上海有几个港口....................... 34

对外担保情况

5.国内大型专业网站提供的计算机及办公自动化设备、全国汽车市场价

净利润25,314.3213,220.2427,646.89

有的股份较小,无法对这些公司的资产进行现场核查,也无法进行整体评估

原值净值

拟分别转让其持有的中海港口发展有限公司股权项目摘要

负债是在核实的基础上,以被评估单位在评估基准日实际需要承担的负

以评估基准日中国人民银行公布的中间价汇率确定评估值);

17场桥 208-07台12006.097,844,651.194,093,401.92抵押

住所:九龙葵涌葵昌路51号九龙贸易中心二座33楼

四、 价值类型及其定义

在评估基准日 2015 年 9 月 30 日,中海港口发展有限公司股东全部权益

司连云港连云分行签署《保证合同》,合同编号-1号,为子

抵押事项明细表

0保现代港口发展趋势证中海码头发展银行连云2016.6.30-2016.6.30-

五、 评估基准日

的条件,本次评估采用市场法先整体评估,确定被投资单位在评估基准日的

车的车辆行驶证所有权人标示为上海上博汽车贸易有限公司,但车辆产权仍

础,考虑未达账项对其的影响后确定评估值(对外币以审查核实后账面值乘

中国海运(香港)控股有限公司持股51%和中海集装箱运输股份有限公司持股

市场价值

9小计128,258,082.82

规格型号单位原值净值

虑上述租赁事项对评估值的影响

26正面吊 401-01台12001.122,086,000.0083,440.00抵押

款项可能收回的数额确定评估值(对外币以审查核实后账面值乘以评估基准

19场桥 210-09台12006.097,844,651.194,093,401.92抵押

司(china shipping terminals (usa) llc),该公司是中海港口发展有

净资产为647,279.73万元

市港口物流行业分析国用(2000)字第 号宗地证载面积为 257,238.80 平方米,根据土地

正面吊

港、上海、宁波、广州、钦州,以及香港、台湾等地区集装箱枢纽港,并分

(五) 其他评估报告使用者概况

营业收入0.000.000.00

11小计4,994,030.15

定条件的限制,评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定

值等根据本次评估目的、市场条件以及评估对象自身条件,选择市场价值

12053.7.22五通一平99,084.037,273,630.865,947,708.71抵押

在建工程175.062,580.432,907.61

2预付账款34,528,927.26

近年中海港口基本财务数据表(合并口径)

1997 年 5 月),且目前未能收集到能够证明该房屋产权属归江苏长江石油化

明细表序号资产名称建成年代账面原值账面净值

核查被投资单位资产和负债,先整体评估,确定被投资单位在评估基准日的

9.《资产评估准则——利用专港口航运板块龙头股家工作》(中评协〔2012〕244号);

中海港口申报的评估基准日各项资产及负债(单户口径),已经天职国际

价值为 1,434.53 万元,净资产账面价值为 647,279.73 万元(评估前总资产为

(一)评估方法的选择

中海集装箱运输股份有限公司342,306.0449.00%

第三册(评估说明)

5.《企业国有资产评估报告指南》(中评协〔2008〕218号);

(二) 资产基础法

会计师事务所(特殊普通合伙)审计,具体情况见下表:

债表为基础,合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值,确定评估对象

拟分别转让其持有的中海港口发展有限公司股权项目摘要

议启动要求原股东回购的仲裁程序,最终以评估基准日该项长期股权投资的

7

(九) 中海港口发展有限公司二级子公司——广州港南沙港务有限公司

纳入本次评估范围的资产无无形资产,中海港口下属子港口水运股票代码公司的无形资产具

特)

中所列示的房屋建筑物均未办理《房屋所有权证》,本次评估依据被评估单

计本次评估对这些未纳入审计范围的子公司,采用的数据均为未审数,未

纪广场的一套商品房被登记在张家港保税区仓海石油化工贸易有限公司名下,

1货币资金145,513,978.70

所占用的海域使用权面积,根据被评估企业提供的资料显示,锦州港股份有

3.长期股权投资

被评估企业尚未到当地土地管理部门办理换发土地使用证经现场勘察,该

以上内容摘自评估报告正文,欲了解本评估项目的详细情况和合理理解

箱码头有限公司,用海方式为建设填海造价,用海面积为 5.243 公顷,终止日

拟分别转让其持有的中海港口发展有限公司股权项目摘要

1可供出售金融资产254,977,314.78

被评估企业的股东

19

1.截至评国际港口发展趋势估基准日,大连国际集装箱码头有限公司申报评估明细表中所

万元,净资产账面价值为647,279.73万元(评估前总资产为862,674.47万港元,

1.截至评估基准日,江苏长江石油化工有限公司固定资产——房屋建筑

12场桥 202-02台12003.126,050,000.002,271,265.10抵押

贷款期限自 2013 年 6 月 27 日至 2025 年 6 月 27 日),截止评估基准日,贷

交易情况修正系数a用于将参照物的交易价格调整为一般市场情况下的

资产总额508,085.73776,374.33763,941.56

价、被评估企业持有的股份数量和评估基准日的基准汇率,计算出的这些可

6.截至评估基准日,江苏长江石油化工有限公司为取得中油财务公司的

三资产总计6,487,142,579.92

企业价值评估中的资产基础法,是指以被评估企业评估基准日的资产负

公司连云港新东方国际货柜码头有限公司贷款40,港口行业000.00万元贷款按持股比例

拟分别转让其持有的中海港口发展有限公司股权项目摘要

常务委员会第三次会议通过);

4.《关于修改上市公司重大资产重组与配套融资相关规定的决定》(中国

号) ;

估单位提供的工程建筑施工图确定该部分房屋的建筑面积,未考虑未来

行

原因,对持有的厦门港和大连港股票进行了适当减持,香港税务局将该买卖

如实披露

中国海运(香港)控股有限公司、中海集装箱运输股份有限公司

1桂 n33260金龙 xn014jl9b辆12010.184,666.0027,692.20

(三) 委托方三概况

象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验,并对已经发现的问题进行了

二非流动资产6,179,544,530.60

3二期堆场m2176,200..03115,519,760.8688,370,295.16抵押

无形资产1,341.511,376.021,339.25

拟分别转让其持有的中海港口发展有限公司股权项目正文

司取上海港口行业协会得建设填海造地海域使用权面积为 28.04 万平方米截止评估基准日其中

其中:长期股权投资193,139.12410,633.59432,260.34

地使用权证所发生的费用

认,因此可以选用资产基础法作为本次评估的评估方法

正面吊

资产总计6,487,142,579.92

固定资产147,370.94139,345.12133,672.75

1.2015年8月19日,中海码头发展有限公司与中国银行股份有限公司钦

的条件,本次评估根据被投资单位在评估基准日会计报表中的净资产,再根

殊普通合伙)审计,评估前总资产为648,714.26万元,负债账面价值为1,434.53

中国海运(香港)控股有限公司、中海集装箱运输股份有限公司

目录

化工有限公司未进行土地使用权证的变更,本次评估根据《国有土地使用证》

限公司

号街一段 1 号造地

相关当事方的责任

况是以被评估单位有关资产管理人员的介绍和评估人员经验港口航运板块分析判断为依据

未确定分摊方案,无法确定广州港南沙港务有限公司对这些房屋建筑物应承

中国海运(香港)控股有限公司、中海集装箱运输股份有限公司

167,000.00 平方米,被评估企业尚未换取土地使用权证19#~21#泊位未建成,

资产的账面值确定评估值,未考虑上述情况对评估值产生的影响

三、 评估对象和范围 .................................................................................... 16

本次对可供出售金融资产评估时,对这些可供出售金融资产进行逐一分

中,特别是对码头水工、排水工程等隐蔽部分无法实施勘察和观测,具体情

委托方中国海运(香港)控股有限公司和中海集上海港口机械制造厂装箱运输股份有限公司为

负债总额165,813.57165,813.5772,897.28

d-----个别因素修正系数

作为本次评估的价值类型

13,307,352.1211,229,386.66

1沪f-k8906 帕萨特车svw7203fpi上海大众辆12007.04214,028.2621,402.83

非流动资产6,179,544,530.60

业务性质:corporation

中国海运(香港)控股有限公司、中海集装箱运输股份有限公司

2.《最新资产评估常用数据与参数手册》最新版;

2.房屋所有权证;

公司历史年度经营亏损,截至评估基准日中海(美国)码头有限公司的净资

担的费用及享有的权益(固定资产——房屋建筑物评估明细表序号 10、21 号

年 11 月中海码头发展有限公司和锦州港股份有限公司签订的《关于向锦州新

12合计133,252,112.97

中国海运(香港)控股有限公司、中海集装箱运输股份有限公司

中国海运(香港)控股有限公司、中港口航运行业分析海集装箱运输股份有限公司

产是否存在抵押、质押、担保及重大诉讼事项等可能影响评估工作的重大事

2.被评估企业提供的重大合同、协议;

评估基准日该项长期股权投资的账面值确定评估值

净资产(所有者权益)6,472,797,278.02

七净资产(所有者权益)6,472,797,278.02

测的条件

中国海运(香港)控股有限公司、中海集装箱运输股份有限公司拟分别转让

时代集装箱码头有限公司增资并新建 207b、208b 两个集装箱泊位的框架协

(四) 权属依据

中通诚资产评估有限公司

单位:万元

供的工程建筑施工图和房屋面积测绘报告等资料确定其建筑面积,未考虑未

响,评估人员无法前往现场进行实地核实,我们通过向中海港口发展有限公

债,该评估范围中表内资产及负债对应的会计报表已经天职国际会计师事务

房屋建港口航运板块龙头股筑物

1.截至评估基准日,广州港南沙港务有限公司固定资产——房屋建筑物

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情

声明、摘要、正文及附件

法定住所:中国(上海)自由贸易试验区国贸大厦a-538室

可供出售金融资产88,299.75125,712.58124,765.12

1.截至评估基准日,锦州新时代集装箱码头有限公司申报评估明细表中

资产评估报告

时)

序号土地权证编号宗地名称土地位置取得日期用地性质土地用途

项目2013 年2014 年2015 年 1-9 月

负债账面价值为1,747.70万港元,净资产账面价值为860,926.77万港元);企业

4一期堆场m2106,600..0367,366,206.7651,630,170.91抵押

(六)其他参考依据

公告日期 2015-12-12

截止评估基准日2015年9月30日,公司总资产为648,714.26万元人民币,

(一) 经济行为依据

本次评估根据被投资单位在评估基准日会港口与航运管理计报表中的净资产,再根据股权投

确定评估值

2208b 泊位m294..0393,634,065.4775,803,278.95抵押

中海港口近年来的主要财务数据,已经天职国际会计师事务所(特殊普

认定需要纳税可能产生的延迟纳税滞纳金及罚款,中海港口发展有限公司对

认;所提供资料的真实性、合法性、完整性,恰当使用评估报告是委托方和

名称:中海港口发展有限公司(以下简称“中海港口”)

10岸桥 106-06台12006.1239,800,141.1123,123,662.32抵押

中办公大楼和单身宿舍楼分别有建筑面积 4,163.50、4,914 平方米已对外出租

金额单位:人民币万元

.09947,468.00722,444.51

抵押贷款金融机构借款金额(万元)抵押/担保物抵押期限

有限公司要求,广州港南沙港务有限公司与广州港南沙海港集装箱有限公司

一、 委托方、被评估单位及其他报告使用者概况

.104,664,910.003,575,上海港口管理局459.07

会常务委员会第六次会议通过);

布于欧洲地中海、北美洲等港口

中通评报字〔2015〕358号

评估资产类型主要包括:流动资产、非流动资产(可供出售金融资产、

管理层提供未来收益的盈利预测,因此不具备进行资产基础法和收益法评估

p′-----参照物交易价格;

所列示的房屋建筑物均未办理《房屋所有权证》,本次评估依据被评估单位

位提供的工程建筑施工图和房屋面积测绘报告等资料确定其建筑面积,未考

序号科目名称账面价值

续上表

12

评估师执行企业价值评估业务,应当根据评估目的、评估对象、价值类型、

序号名称数量启用日期账面原值账面净值备注

况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额

使用权证书记事记载江苏长江石油化工有限公司分别于 港口与航运管理1998 年将 6,146.67 平

评估基准日的市场价值确定这部分可供出售的金融资产的评估值

区域因素和个别因素等进行修正,得出委估房地产在评估基准日的价格

出售金融资产、长期股权投资)以及相关负债

1.流动资产

提供的工程建筑施工图和房屋面积测绘报告等资料确定其建筑面积,未考虑

号形式行期限

中国海运(香港)控股有限公司、中海集装箱运输股份有限公司

七、 评估方法 ................................................................................................ 19

市外滩支行年 6 月 27 日

项进行核实本次评估未考虑上述事项对评估值的影响

州分行签港口航运署《最高额保证合同》,合同编号2015年钦中银总保字15020号,为

中国海运(香港)控股有限公司、中海集装箱

中海港口发展有限公司股权项目

21场桥 212-11台12006.097,844,651.194,093,401.92抵押

股票处置收益及公允价值变动增值部分购买了 42,066,894.00 港元的等额储税

5.大型设备购置合同

九、 评估假设 ................................................................................................ 32

4.软件著作权证书;

区域因素修正系数c用于调整委估建筑物与参照物在地理位置、周边环境、

4沪ng7690 奥迪轿车'2995ccq73.0tfsi一汽奥迪辆12013.041,155,094.00624,713.29

款余额为 26,700.00 万元

6扩建4,港口码头行业272,151.21

议》,该地块海域所形成的陆域归属被评估企业所有涉及的海域使用权证

现场核查的长期股权投资,但管理层提供未来收益的盈利预测的或能通过证

区)

(4) 对于无公开价格的部分少数股权投资,由于中海港口及其子公司持有

条件、特别事项说明及其对评估结论的影响

方米转让转让给建滔(太仓)化工有限公司、2004 年将 67,929.9 平方米转让给江

1.国家和行业有关部门发布的相关法规、定额、标准等;

7加固3,245,636.21

法定代表人:方萌

(五) 取价依据

(2)预付账款、其他应收款等,根据企业提供的各项目的明细表,以审查

近年中海港口基本财务数据表(单户口径)

截至评估基准日,锦州新时代集装箱码头有限公司抵押事项如下:

线班轮运输,国际船舶运输(含集装箱班轮运输),集装箱制造、修理、港口属于什么行业租赁,

4.《资产评估准则——评估报告》等7项资产评估准则(中评协〔2007〕

3.根据广州港南沙港务有限公司提供资料显示,南沙港区开港初期为发

(二) 法律法规依据

13场桥 203-03台12003.126,050,000.002,271,265.10抵押

注册资本:698,583.73万元人民币

利润总额32,863.0115,902.5229,822.29

拟分别转让的中海港口发展有限公司的股东权益价值

交通条件、基础设施等方面的差异

表大会第五次会议通过);

号);

券,暂挂预付账款科目

收益和公允价值变动增值部分缴纳利得税中海港口发展有限公司认为持有

(六)引用其他机构出具的报告结论的情况

中国工商银行股份有限公司上海2013 年 6 月 27 日至 2025

(十) 中海港口发展有限公司二级子公司——广西钦州国际集装箱码头有

(4) 对于中海港口子公司——埃及达米埃塔集装箱码头,由于目前埃港口物流行业分析及的

考虑这些公司财务数据可能需要调整对评估值的影响

值 19,002,414.02 元,共 6,666.16 平方米)未办理产权证本次评估依据被评

股东名称实收资本(万元)比例

(三)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况

中国海运(香港)控股有限公司、中海集装箱运输股份有限公司

堆高机

因中国海运(香港)控股有限公司、中海集装箱运输股份有限公司拟分别转

见下表)作为抵押向中国工商银行股份有限公司上海市外滩支行办理抵押贷款

4.截至评估基准日,江苏长江石油化工有限公司土地使用证编号:太仓

一、我们在执行本资产评估业务中,遵循相关法律法规和资产评估准则,

1.投资性房地产、固定资产——房屋建筑物类

17

序号车辆牌号车辆名称及规格型号计量单位数量购置日期

间要求,选取会计期末未来港口发展趋势以便于明确界定评估范围和准确高效清查资产

港区二期工程软基处理工程(i-2

五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限

共三册 第一册

码头有限公司所有,不存在产权纠纷本次评估未考虑该事项对评估值的影

(十四) 由于采用资产基础法结论确定评估值,未涉及流动性及控制权因

(六) 中海港口发展有限公司子公司——中海码头发展有限公司

15

净资产20,074.11621,380.18647,279.73

18场桥 209-08台12006.097,844,651.194,093,401.92抵押

股东名称实收资本(万元)比例

合同编号担保人被担保人担保权人担保金额担保期限

根据《资产评估准则——企业价值》(中评协〔2011〕227号),注册资产

评估结论,应当阅读评估报告正文(涉及行政许可的凭许可证经营)

三、评估对象和评估范围

55 万吨 1 号泊位引桥长 1756 米上海市港口行业协会55,353,836.19

资料收集情况等相关条件,分析收益法、市场法和资产基础法三种资产评估

经营范围: 国内沿海及长江中下游普通货船、国内沿海外贸集装箱内支

被投资单位的具体情况分别确定评估方法:

(1)对于资产所在地同类型物业存在一个活跃的交易市场,能够相对准确

(2011年6月1日至2016年7月13日)届满之日起两年

四流动负债4,499,681.85

据股权投资比例计算确定评估值

构筑物

其持有的中海港口发展有限公司的股权,涉及对中海港口发展有限公司全部

(1) 对于控股的和有条件进场进行整体评估的长期股权投资,均现场实地

(二) 由于中海港口发展有限公司及其子公司——中海码头发展有限公司

4.负债

1.《中华人民共和国公司法》(2013年12月28日第十二届全国人民代表大

提供22,000.00万元连带责任保证,担保期限为主上海港口管理局合同约定的债务履行期限

计量

原值为 46,483,051.40 元,账面净值为 43,320,148.86 元)本次评估依据被评

28,500.00 万元(《银团贷款固定资产贷款合同》,合同编号 6 号,

营业收入55,036.9137,251.7129,529.60

损失,未考虑该笔款项收回对评估值的影响

声明 ....................................................................................................................... 1

法律地位:body corporation

船舶租赁,自有集装箱、自用船舶买卖国内沿海普通货船(散货船除外)

(1)货币资金根据企业提供的各项目的明细表,以审查核实后账面南京港口与航运网值为基

(四) 2007 年 11 月,中海港口发展有限公司参与投资了埃及达米埃塔集装

189号);

b-----交易日期修正系数;

净资产,再根据股权投资比例计算确定评估值

港口发展有限公司的股东全部权益在2015年9月30日所表现的市场价值进行

运输股份有限公司拟分别转让其持有的

海证 2012a1 号《海域使用权证书》,大连国际集装箱码头有限公

分已经出租给大连中铁联合国际集装箱有限公司运营、管理本次评估未考

中国海运(香港)控股有限公司、中海集装箱运输股份有限公司

拟分别转让其持有的中海港口发展有限公司股权项目正文

司

本次评估未引用其他机构出具的报告的结论

年处理能力超过4000万标准箱,投资网络遍及中国沿海的大连、天津、连云

单位:元

17#-18#泊位已建成,所形成的陆域面积根据港口码头被评估企业的提供的资料测算为

海域使用权面积分割系被评估企业根据相关资料测算取得,评估人员对其进

3.被评估企业提供的生产经营统计资料

拟分别转让其持有的中海港口发展有限公司股权项目摘要

6

董事总经理:邱晋广

6.《中华人民共和国企业所得税法》(2007年3月16日第十届全国人民代

项目2013 年2014 年2015 年 1-9 月

单位

1应交税费1,433,519.46

拟分别转让其持有的中海港口发展有限公司股权项目摘要

15020 号限公司

海域使用权面积已形成陆域,本次评估按 5.243 万平方米确定土地使用权面积

企业名称:中远太平洋有限公司

江苏长江石油化工有限公司抵押资产明细

产为负,本次评估该项长期股权投资评估为零中海港口发展有限公司目前

市场法是在求取一宗委估房地产价格时,依据替代原理,将港口水运龙头股委估房地产

第二册(评估明细表)

中国海运(香港)控股有限公司、中海集装箱运输股份有限公司

有限公司

委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致

资产评估报告

江苏长江石油化工有限公司在其他应收款中核算应收张家港保税区仓海石油

三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系;与相

拟分别转让其持有的中海港口发展有限公司股权项目正文

12005.8.19出让港口码头

六、 评估依据

本次评估基准日是 2015 年 9 月 30 日

1.截至评估基准日,广西钦州国际集装箱码头有限公司固定资产——房

序号名称数量启用日期账面原值账面净值备注

91集中查验区管道工程2010.10475,174.58197,741.83

拟分别转让其持有的中海港口发展有限公司股权项目正文

工有限公司所有的相关中国港口发展趋势依据,本次评估对该笔应收款项全额确认了评估风险

八、 评估程序实施过程和情况 .................................................................... 31

其他评估报告使用者

除委托方、国家法律法规规定的评估报告使用者外,业务约定书未约定

列示的房屋建筑物均未办理《房屋所有权证》,本次评估依据被评估单位提

截至评估基准日中海港口直接或间接对外投资的公司如下:

示,未考虑后期分摊方案对评估值的影响涉及的资产评估基准日账面值如

序号准用年限开发程度面积(m2)原始入账价值账面价值备注

14

二○一五年十二月三日

提供价值参考依据

4.截至评估基准日,广州港南沙港务有限公港口航运司固定资产账面记录的车牌

屋建筑物记录的 22 项房产未办理产权证(建筑面积 16,189.14 平方米,账面

中国海运(香港)控股有限公司、中海集装箱运输股份有限公司

49%合资组建在全球18个港口营运及管理65个泊位,其中62个集装箱泊位,

(二) 委托方二概况

公司进行投资的企业公开数据无法取得,而且无合适的参考上市企业,本次

响

其他相关替代资料等权属证明文件,资产权属基本清晰

转让方董事会有关决议

22058.9.19五通一平52,430.002,902,900.002,513,493.76抵押

考虑清算西雅图码头公司清算对评估值的影响

编号分别为国海证 号、国海证 号,证载海域使用权人

5.《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日第十届全国人民代表

2.截至评估基准日,广西钦州国际集装箱码头有限公司固定资产账面记

10查验中心2012.港口航运127,081,422.426,618,916.95

25303-03( 梵 特台12006.072,330,000.00629,603.87抵押

证券监督管理委员会令第73号);

券市场够获取相关可比上市公司信息的,本次评估采用收益法或市场法先整

对部分码头公司持股比例较小,本次评估未能对其在可供出售金融资产及长

中国海运(香港)控股有限公司、中海集装箱运输股份有限公司

拟对西雅图码头公司进行清算,本次评估未能前往现场进行实地核实,也未

的股份较小,无法对这些公司的资产进行现场核查,也无法要求这些公司的

1固定资产f 码头 2-3 泊位3000 吨级5,270,392.21

名称:中国海运(香港)控股有限公司

股权进行评估

2.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协〔2003〕18

记事内容确定剩余土地使用权面积为 183,162.23 平方米,未考虑未来换证重

化工贸易有限公司的港口水运龙头股房款 166,530.00 元由于该笔往来时间较长(发生时间

区)

1银总保字集装箱码头有16,000,000.00

非流动负债9,845,620.05

2.《中华人民共和国证券法》(2013年6月29日第十二届全国人民代表大会

关当事方没有现存或者预期的利益关系,对相关当事方不存在偏见

行了核实审查,评估中依据上述分割数据进行评估测算,未考虑上述面积测

8

管理人员的沟通及查阅有关档案记录对相关设备进行了核实;对于固定资产

股东出资情况明细表

国海运(香港)控股有限公司、中海集装箱运输股份有限公司拟分别转让的中海

1.车辆行驶证;

割过户手续,故被评估企业填海造地后未能换取土地使用权证此占地面积

借款,将公司部分资产抵押给大庆石油管理局,抵押资产清单如下:

十三、评估报告日 ..............港口水运龙头股............................................................................ 43

别为 389,255.22 万元和 373,990.31 万元

(3) 对于无公开价格的部分少数股权投资,由于中海港口及其子公司持有

无法办理所有权变更手续,企业已提供声明,该车辆归广西钦州国际集装箱

p=p′×a×b×c×d

评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值类型市场价值以外

展南沙港区外贸集装箱运输业务,提高海关等部门查验效率,按广州港集团

摘要 ..................................................................港口水运股票..................................................... 2

有效

9

2015 年钦中广西钦州国际

其中:长期股权投资21,981.67531,175.35592,456.72

截至评估基准日,连云港新东方国际货柜码头有限公司申报评估明细表

五、评估基准日

和构筑物及辅助设施评估明细表序号 35、36、91 号),本次评估按账面值列

一流动资产307,598,049.32

2.截至评估基准日,大连国际集装箱码头有限公司投资性房地产中有部

核实后的调整数作为评估基础,采用对经济内容和账龄分析的方法,按每笔

估单位提供的工程建筑施工资料和房屋面积测绘报告等资料确定其建筑面积,

二、 评估目的 ....................................港口行业税负率............................................................ 15

对该经济行为涉及的中海港口发展有限公司的全部资产和负债进行评估,以

中海港口主要是以参股或合资经营等投资方式开展国内外港口集装箱码

1207b 泊位m238..03101,073,060.0381,825,661.57抵押

海务管理、机务管理和船舶检修、保养、买卖、租赁、营运、资产管理及其

虑未来证载面积与其差异对评估值的影响

限公司签订了一份《车辆挂靠协议》,根据该《车辆挂靠协议》的约定,沪

各项对外投资的价值所构成作为管理控股型公司,不具备进行未来盈利预

中国海运(香港)控股有限公司、中海集装箱运输股份有限公司

下:

期股权投资科目中核算的所有子公司港口水运龙头股的资产进行现场核查,也未能对委估资

中国海运(香港)控股有限公司、中海集装箱运输股份有限公司

费用及证载面积与其差异对评估值的影响

国内外码头投资开发、经营管理的子公司原名中海码头发展(香港)有限

六、评估方法

(十一) 中海港口发展有限公司二级子公司——锦州新时代集装箱码头

(三) 评估准则依据

净资产,再根据股权投资比例计算确定评估值

5岸桥 101-01台12002.0115,427,501.00617,100.04抵押

有限公司分别持有的中海港口发展有限公司的 51%和 49%的股东权益价值分

头有限公司

负债总计14,345,301.90

十二、评估报告使用限制说明 ...................................................................... 42

计量

5

862,674.港口航运行业47 万港元,负债账面价值为 1,747.70 万港元,净资产账面价值为

11,596,068.69 元,共 16,299.00 平方米)未办理房产证本次评估依据被评估

对下属码头公司持股比例普遍较小,未纳入合并范围内的子公司均未进行审

14场桥 205-04台12006.047,634,249.713,814,217.10抵押

七、评估结论及其使用有效期

中国海运(香港)控股有限公司356,277.6951.00%

企业名称:中海集装箱运输股份有限公司

拟分别转让其持有的中海港口发展有限公司股权项目摘要

拟分别转让其持有的中海港口发展有限公司股权项目摘要

际状况充分、全面分析后,确定其中一个评估结果作为评估报告使用结果

29405-04( 快达台12006.122,960,000.00897,797.00抵押

11场桥 201-01台12002.126,050,000.001,949,469.14抵押

中海港口资产及负债结构清晰,各项资产和负债价值也可以单独评估确

16场桥 207-06台12006.047,634,249.703,中国港口发展趋势814,217.08抵押

计报告》;

2015 年 9 月 30 日

2.截至评估基准日,委估土地使用权宗地二系泊位构筑物形成,已取得

账面价值

五非流动负债9,845,620.05

海域使用权证编号为国海证 号,海域使用权人为锦州新时代集装

项目账面价值

经营场所:香港皇后大道中183号中远大厦49楼

港区二期工程软基处理工程(i-1

中国海运(香港)控股有限公司、中海集装箱运输股份有限公司

7.被评估企业提供的评估申报明细表及有关资料;

资产总额89,700.27624,433.28648,714.26

解,核查了其投资的合法性,考虑到中海港口发展有限公司即将根据相关协

查验区范围资产清单

(四) 被评估单位概况

资比例计算确定评估值

该经济行为已获转让方董事会有关决议批准

仕)

注册资本:4亿港元

摘 要

局势较为混乱,埃及码头的建设也一直处于停滞港口码头图片状态,受到各方面因素的影

同时,由于中海港口属非上市公司,且与被评估单位类似的对港口码头

3.有关协议、合同、发票等资料;

拟分别转让其持有的中海港口发展有限公司股权项目正文

2.截至评估基准日,广州港南沙港务有限公司固定资产——房屋建筑物

锦州国用(2005) 一期堆场用开发区锦港大

-1 号担保有限公司港连云支2018.6..6.30

大会常务委员会第十一次会议修订);

陆域未形成,根据被评估企业的提供的资料测算为 113,400.00 平方米上述

拟分别转让的中海港口发展有限公司的股东权益价值

零

2016年8月3日)届满之日起两年

42000 吨 4-5 号泊位2000 吨3,181,554.21

四、 价值类型及其定义 ...............................................港口水运类基金................................. 17

权[2006]274号),涉及企业价值的资产评估项目,以持续经营为前提进行评估

拟分别转让其持有的中海港口发展有限公司股权项目摘要

提供1,600.00万元连带责任保证,担保期限为主债权发生期间(2015年8月4日至

字第 号地街一段 1 号

所(特殊普通合伙)审计,具体情况见下表:

限公司在美国设立的一家投资公司,截至评估基准日该公司仅投资一家码头

金额单位:万元

抵押物明细表(一)

13

评估范围包括由中海港口发展有限公司申报的评估基准日各项资产及负

(十二) 中海港口发展有限公司二级子公司——连云港新东方国际货柜码

1.天职国际会计师事务所(特殊普通合伙)2015年12月11日出具的《审

二、评估目的

未考虑未来证载面积与其2014港口行业分析差异对评估值的影响

8新建引桥1617 米24,223,518.71

核查被投资单位资产和负债,先整体评估,确定被投资单位在评估基准日的

中国海运(香港)控股有限公司、中海集装箱运输股份有限公司

2码头用地2008.9.17出让

董事长;黄小文

注册资本: 人民币.5000万(实缴)

体评估,确定被投资单位在评估基准日的净资产,再根据股权投资比例计算

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(二)实物资产的分布情况及特点

算误差可能对评估值的影响

法定住所:香港新界葵涌葵昌路51号九龙贸易中心2座33楼

素影响

(八) 中海港口发展有限公司二级子公司——大连国际集装箱码头有限公

该经济行为已获转让方董事会有关决议批准

与类似房地产的近期交易价格进行对照比较,通过对交易情况、交易日期、

附件 .........................港口航运板块............................................................................................ 44

号为粤 acs731 的五十铃 tfr55hdljx 轿车未及时办理年检手续,本次评估

(一)委估资产的权属状况

按照《税务条例》第十四条规定其资本性收入无需纳税就该事项中海港口