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作者

贺沛

首发

PPP产业大讲堂（ID：PPPCYDJT）

五十四五规划中的园区开发运营商——招商蛇口样本

“再造新蛇口”十年的反思

蛇口是一座卓越的新兴城市，41年来，在蛇口这片土地上，围绕着蛇口本身的城市功能转换、人口变化、产业升级；招商地产不停地在做文章，奠定了其在房地产行业中所特有的片区开发和城市运营模式，为其它城市的更新升级树立典范。正如招商蛇口是一家卓越的新城与园区运营商一样，蛇口是一座真正意义上的卓越的城市，她拥有超强的创新能力，从这块仅有几平方公里的土地上走出了中国最优秀的银行、保险公司、高技术企业；蛇口拥有最为紧凑的步行街区，这块土地是华南地区最宜人居的国际化社区、从城市的规划管理与公共治理来看，是当代中国最富魅力的产业新城。

反思“再造新蛇口”十年的轨迹与其41年的演进过程，有助于对中国的园区开发和产业新城有新的理解，也有助于对十四五期间的园区开发运营商有方向性的把握。蛇口工业区比深圳特区还早一年成立，这里建成了改革开放后最早的一批工厂，有单独的供水、供电、通讯、交通系统，可以视作深圳工业化、城市化的原点。蛇口最初的发展就是不断打破地理边界的过程，一侧是山，另一侧以海为疆，当时的条约规定，水淹没的地方都是香港，但因为招商局和香港的特殊关系，限定不是那么严格。

回看蛇口的最初10年，当初以万元外汇人民币起家，不搞产业便无以为继，只能做加速度——“时间就是金钱，效率就是生命”。城市的主要功能是化力为形，化能量为文化，化腐朽为活生生的艺术形象，化有机的生命繁衍为社会创新。这都是城市能够发挥的积极功效。然而，若没有制度创新，若不能首先有效支配现代人类掌握的巨大能量，这些积极功能就无从发挥。历史上，同样是先有制度创新，然后，一些发展过渡的大型村落、碉垒、营寨，才靠这些制度安排逐步转化为环绕一个核心、高度组织化的社会文明构造，让城市诞生于世。

蛇口的最初10年，就是对当时制度的不断突破，不断的创新。蛇口工业区的效率和规则与“文革”后还一片茫然的内陆形成鲜明对比，甚至成了一道不一样风景。大宗物资经由海运进出是最廉价的方式，当初蛇口就是靠这一地利发展起了临港工业。过去靠填海造地、速度取胜的外延式增长路径已经不再有效，这里的劳动力成本越来越高，大宗散货又不环保，第一批工厂都有了搬迁或者升级的需要，蛇口也先于深圳的其他区域面临城市更新和产业转型。

十年前的年，蛇口工业区提出“再造新蛇口”就像袁庚当年提出的，蛇口“以产业为内核，不是炒地皮”，仍要靠产业兴区。在工业逐步外迁之后，蛇口尝试向两类产业转移，一类是高科技产业，另一类是文化创意产业。在这一过程中，工厂外迁后留下的厂房将如何处理？原来的想法是拆除，有几个厂已经纳入计划。但是，工业遗址还有另一种可能。特别是像浮法玻璃厂这样围绕特种生产定制的厂房，可能不像标准厂房那么容易改成LOFT空间再利用，但其内部空间体验本身就构成了独特价值，而其作为深圳改革起点的历史意义更有不可替代性，“价值工厂”模式就为蛇口再出发提供了一种可能。

“再造新蛇口”十年的轨迹与其41年的演进过程有一条主线，就是“招商血脉，蛇口基因”，招商局蛇口工业区控股股份有限公司是百年企业招商局集团旗下城市综合开发企业。招商蛇口前身蛇口工业区是中国改革开放后工业园区的标杆，孵化并培育出包括友联船厂、中集集团、南海益海嘉里、招商重工等众多行业领先企业。

41年发展历程，招商蛇口实现了华丽转身，在—属于第一阶段，这一时期的特点是分散经营，独立成长。招商蛇口控股公司起源于招商局建设蛇口工业区，年中国实施改革开放，年招商局蛇口工业区经由政府批准设立。同年1月，招商局蛇口工业区有限公司设立，主要负责工业园区开发运营等业务。

在我国早期工业园区开发中，蛇口一枝独秀。蛇口的一枝独秀很大程度上受益于，在当时计划经济的体制下，蛇口工业区在招商局集团以及地方政府的支持下率在住房制度，人员招聘，业务激励等方面都进行了市场化试点改革，为蛇口工业区发展带来了活力。年，蛇口第一家中外合资企业中宏气体建成投产，招商局作为工业区建设的主体，负责招商引资，工业企业陆续入驻园区，工业园区初具规模。

招商蛇口公司前期发展历程

招商地产前身为蛇口招商港务有限股份有限公司，是年由招商局将招商房地产，招商供电，招商水务公司合并而成的地产上市主体。主要业务包括港口，房地产以及相关配套。年港口业务剥离，并且更名为招商地产。公司主营业务变为房地产开发与销售，出租物业经营以及园区供水供电（包括蛇口工业园区）。依靠招商局在深圳及珠三角地区的影响力，积极布局相关项目并逐步长三角、环渤海区域和具有发展前景的次级经济区域的主要城市布局，实现全国性布局。

招商蛇口公司前期发展历程

合并前，招商蛇口主要负责蛇口工业区以及太子湾片区，前海片区等区域内部产业园区的规划建设。招商地产主要负责珠三角区域以及全国范围的社区规划建设。两者都属于招商局地产板块。招商蛇口拥有招商地产40.38%的股份，实际上园区的运营部分也由招商地产进行负责（物业出租，水电供应）。

图2.3：香港人均GDP与全国人均GDP

根据香港特区政府统计处的相关数据显示，香港特区的人均GDP始终保持在全国人均GDP的5—6倍左右。香港以当时发达经济体系与亚洲金融中心的全球地位，吸引了众多外商到香港进行贸易。而随着改革开放的进行，外商的目光自然而然的会转向第一个开放的工业区:隔海相望的蛇口工业区，对于蛇口工业区的快速发展起到了相当大的作用。

图2.4：深圳房产价格走势图

从房地产数据上看，深圳的房价在年的财政政策之后进入了一个上升通道，价格历年持续走高。从逻辑的角度上想，深耕于深圳地块的招商地产理应跟随着房价的上行而获得不错的效益。

然而拥有丰富资源的招商地产，却从从过去的“招保万金”四大天王到现在跌出了房地产前20强。在竞争对手快速发展的环境下，住宅业务却发展缓慢。自年以后，房地产行业受到财政政策的刺激，进入快速发展阶段。以万科，恒大为代表的房企开始转变发展思路，通过利用高周转运营，实现企业销售快速提升，规模持续扩张。万科考虑到不同人群的需求，积极开发小户型产品，满足市场刚性需求人群。恒大则一直保持拿地立即开发，快速建设，大规模开发，低价销售，全年有楼可售的高周转开发模式。而招商地产虽然拥有央企背景资源优势，频频出手，拥有深圳较多的土地资源。然而受迫于国企性质，地产开发建设进展缓慢，未能跟上地产行业开发建设的大节奏，逐渐与竞争对手拉开差距。

年，万科商品房销售金额成功突破亿。保利集团于年突破亿关口，而招商蛇口年的住宅业务销售仍旧未能达到亿，被原来的竞争对手拉开明显差距。住宅业务未有起色，然而产业地产行业却迎来春天。

三大老牌地产销售金融对比（单位：亿元）

随着地产行业的环境变化，新型城镇化，“一带一路”等国家战略带动产业地产强势崛起，招商局凭借蛇口工业区，做出了最早的产城融合的尝试，且为了实现将集团内园区资源，产业资源，地产资源和金融资源进行整合的计划，首先将地产板块合二为一，开始以园区开发与运营作为重点，招商蛇口便进入了下一个阶段：综合性产城一体化开发平台。

41年发展历程，招商蛇口实现华丽转身的第二阶段是—合并带来契机，提炼“前港-中区-后城”的蛇口模式。年9月17日，招商地产公布重组方案，由招商蛇口拟发行A股股份换股吸收合并招商地产，招商地产将被注销，招商蛇口将作为存续公司承继及承接原招商地产的全部资产、负债、业务、人员等。招商局地产板块合二为一，原招商蛇口作为一个蛇口工业区的开发主体，自筹资金，独立开发、建设一个相对独立的城区，原招商地产则负责运营、管理工业园区，两者深耕39年以后，形成独有的蛇口模式，即“前港-中区-后城”模式。

“前港-中区-后城”是港、产、城综合发展的开发模式，以港口先行，产业园区跟进，配套城市功能开发，从而实现成片区域的整体联动发展。“前港”是字面意思指的是新建港口或升级已有港口，而笔者认为“前港”指的是可以集聚产业或人流的流量中心（贸易港口，物流中枢，国际会展中心都可以是“前港”）“中区”是指依托港口发展或者与港航物流密切相关的临港工业区、出口加工区、自由贸易区、保税港区等，“后城”主要是指支持和服务港口及产业园区配套的居住和商业。

蛇口模式发展逻辑图

蛇口模式的产生及推广，经过了四个阶段。第一个阶段，港口建设阶段，蛇口地方政府为了吸引外来投资，首先要外商满足原材料和产品进出的需要，以贸易推动地区的经济增长以及人口聚集。第二阶段，改革开发后，开始规划蛇口工业区，配合港口发展，年，蛇口第一家中外合资企业中宏气体建成投产，招商引资，工业企业陆续入驻园区，工业园区初具规模。第三阶段，随着产业升级以及城市形态的改善，后部城市化建设跟进，蛇口小渔村已经发展成为人均GDP超过6万美元的现代化、国际化、宜居宜业的滨海新城。蛇口区成为“前港—中区—后城”模式的首个成功案例。第四阶段，通过实践，总结出招商局在蛇口建设的发展规律：港口建设为先，产业园区开发随后，配套城市建设跟进，形成港、区、城联动。

改革开放初期，蛇口工业区率先改革试验引进外资和技术，建成中国第一个出口加工区，迈出了对外开放的第一步；三十年后，深圳特区又成立前海深港现代服务业合作区，其使命就是立足全球视野、执行国家战略、建设开放平台、深化深港合作、推进持续创新、打造一流品质。因此，从蛇口和前海成立之初，两者就注定要担负起与国际合作创新的重要使命。

前海片区重点发展金融、现代物流、信息服务、科技服务和其它专业服务，建设具有国际竞争力的现代服务业区域中心和现代化国际化滨海城市中心；蛇口片区未来集成面向区域的创新科技服务、技术研发、信息资讯、高端商务、文化休闲、国际教育和医疗等综合职能，打造高端服务业综合产业园区。两个片区相关产业的发展思路和举措均将紧密对接国际市场，让外国企业引进来、让本土企业走出去。

蛇口片区拥有相对成熟完善的区域配套环境，成为享誉中外的国际化绿色城区。为推进深圳国际化城市建设进程，前海蛇口自贸区应在以下四个方面着力突破：首先，促进深港超级港口群发展为世界一流的国际性枢纽港群，以“深港组合港”形式共建21世纪海上丝绸之路的核心枢纽和重要门户；其次，推动深港科技与金融服务机构开展跨境跨界合作，引导新科技、新媒体、新业态集聚发展，打造粤港澳湾区创新创业示范产业带；第三，强化国际交流功能，筹办更丰富多元的展会论坛活动，打造文化交流基地和国际教育平台；第四，延续和提升国际化社区环境，建设华南最大的国际化宜居社区。

招商蛇口模式的发展路径

公司目前主要产业园区基本集中于蛇口片区，港口包括蛇口太子湾邮轮母港，园区包括蛇口网谷，南海意库，TCL国际E城，价值工厂等。

蛇口片区转型期间的主要项目

前海蛇口自贸区规划图

蛇口模式与传统的产业园区发展模式不同，在先天条件上已经具有较大的门槛，“前港”要求片区内存在可以建设集聚产业，人才的中心的条件，如海上贸易中枢港口需要临海且最好位于贸易航道上，有一定地理条件。“中区”作为片区的核心和主要载体，如要实现深耕，成功打造外围城市群延伸，则需要有较为完整的产业体系和较高的业态等级，才能保证园区可以持续高效的产出，聚集人口。另外，招商局通过41年的深耕，逐渐形成蛇口模式，可见蛇口模式需要较长的周期开发时间。长开发周期意味着前期巨大投入和相对较长的回收期，需要集团具有较多的资源储备以及较强的资金运营能力。

蛇口工业区与招商地产重组上市，促成园区板块非上市资产完成上市，加速推动“蛇口模式”的复制扩张。重组上市之后，招商蛇口提出发展“前港—中区—后城”战略。以蛇口网谷为代表的产业园区在“前港、中区、后城”的空间模式中属于“中区”，是连接“前港”(港口)和“后城”(住宅和商业区)的纽带和主要载体，从空间升级到创新要素聚集，不断发展完善，形成了蛇口“网谷模式”。

综上，蛇口模式虽然可复制，但复制条件较为苛刻，对开发运营企业在战略研究及布局，产业导入与升级以及综合运营能力方面都有要求。

综合蛇口的发展经验来看，政企合作运营是蛇口模式的精髓。目前招商蛇口已与前海管理局（前海蛇口自贸区），通过政企合作，拿地成本可以大幅减少，并改变相关土地性质（前海项目土地确权工作，在双方合资设立子公司后取得极大的进展，招商蛇口拥有的2.42平方公里土地使用权可调整规划用途，由工业物流与仓储用地转变为商业性质）。

产业招商方面，通过政企合作，政府可以通过税收等政策以及优质的公共服务结合蛇口自身产业招商的要求，提高区域产业招商的吸引力。港区建设方面，通过政企合作提升管理效率，使园区发展与城市社会经济发展不同阶段相适应，并适时推动产业转型和城区再开发；通过持续运营满足不同阶段的功能业态需求，积极培育、发展新型高端业态，促进园区向城市新中心发展。

蛇口模式的精髓在于政企合作，而拥有招商局背景的招商蛇口，其在产业以及金融方面的资源更可以增加其与政府谈判的筹码。蛇口实现快速扩张的路径是通过招商局现有资源优势与当地政府谈判，以获得土地资源，税收政策等方面的支持，方便园区的开发与运营。再利用集团内部现有的产业资源和金融资源，引导产业入驻，吸引产业投资，形成产业集聚，通过合理的规划进行蛇口模式的复制，并且蛇口模式实现快速扩张。

以海外市场为例，招商蛇口结合“一带一路”的国家战略发展规划，在海上丝绸之路的沿途经济带国家进行了蛇口模式的推广。通过为其打造前港，流通贸易；中区，提升制造产业；后城，收纳人口，以实现整体经济的快速扩张。目前，招商蛇口正把蛇口模式在东非国家吉布提进行复制。由于吉布提位于几大洲交汇的十字路口，战略地理位置突出，腹地经济优势明显正好适合进行蛇口模式的复制。未来招商蛇口致力于将吉布提由一个贫穷落后的小国逐步打造为区域航运中心、物流中心、贸易中心，建设一个东非的蛇口。

41年发展历程，招商蛇口实现华丽转身的第三阶段是-至今，三维一体，构建蛇口产城全新升级。港口、园区升级带动人口升级，模式升级打造蛇口产城。“前港-中区-后城”的蛇口模式，与公司过往的业务体系（港口业务，园区业务，地产开发业务）对应。而目前公司的业务体系则表明体现了未来新蛇口模式的战略方向：以邮轮产业带动的全产业链升级的蛇口模式。

原蛇口模式升级成为新蛇口模式

1）进出口贸易不景气，传统港口竞争压力大，新建贸易港风险高传统港口业务基本以国际贸易，物流居多，而目前国内相同功能港口较多，竞争激烈，加上宏观经济下行，进出口贸易不景气，整体贸易港口的货物吞吐量增速逐年放缓，再打造贸易港口的风险性相当大。根据统计局的相关数据显示，全国主要港口主要货物吞吐量受宏观经济的影响，增速由年的15.33%下降至年的1.95%。而主要规模以上的港口如大连港，秦皇岛港，上海港等年的货运吞吐量甚至出现了下滑。因此在目前的市场环境下新建贸易港口并不是一个明智的决定。

全国港口主要货物吞吐量增速

大连港-主要货物吞吐量（吨）

上海港-主要货物吞吐量（吨）

2）多方面支持建设高端旅游产业核心：邮轮母港。招商局经过对市场充分分析，结合目前行业景气度以及集团自身优势。将新建港口定义为高端旅游产业的核心：邮轮母港，全力打造集旅游运营，餐饮购物，免税贸易，酒店文娱，港口地产，金融服务为一体的邮轮产业链。

以目前正在开发建设的蛇口太子湾片区为例，太子湾邮轮母港项目包括太子湾邮轮母港和蛇口邮轮中心两部分。太子湾邮轮母港填海面积为37.75公顷，拥有22万GT邮轮泊位，10万吨级邮轮泊位和2万吨级邮轮泊位以及GT高速客轮泊位。蛇口邮轮中心为港务交通商业办公综合体。占地面积约为4.26万平方米，建筑面积约13.6万平方米，上下12层，可以为游客提供包括通过服务，口岸联检，停车，餐饮，商业，办公等服务。未来太子湾母港将形成邮轮产品销售、邮轮物供、邮轮修造、临港免税等业务，集航运、口岸、商业地产、周边配套、旅游、国际物流中转、海工修造配套、旅游配套、特色免税消费、金融服务等于一体邮轮母港。

招商蛇口加速在中国沿海各大邮轮港口的布局，积极谋划打造中国本土邮轮品牌。目前集团公司以独资、参股或联合开发的形式介入了天津，青岛，上海，厦门，深圳等地的邮轮母港开发，积极谋划打造中国本土的邮轮第一品牌。

招商蛇口邮轮产业布局

除此之外，招商蛇口通过与知名邮轮公司进行战略合作，以发挥各自优势资源，快速扩张并布局全国市场，填补国内邮轮市场的空白。年4月，招商蛇口发布公告称与云顶香港签署战略合作框架协议，云顶香港是世界主要邮轮公司之一，拥有知名邮轮品牌以及自主造船能力。云顶香港亦积极发展陆地综合度假村项目，其业务遍及休闲、娱乐、旅游及酒店服务业。招商蛇口通过战略合作的方式，进一步开发建设太子湾邮轮港口，开发以太子湾为母港的国际邮轮航线，开发具有吸引力和竞争力的邮轮产品。

1）高新互联网产业发展，未来将支撑宏观经济

互联网行业营收及其增速

在整体宏观经济下行的环境下，互联网行业作为高新行业，近几年取得了迅猛的发展。根据相关数据显示，从年起至年，互联网行业营业收入实现飞跃式发展，年复合增速达到了81.4%，依据行业目前发展趋势以及发达国家的经验教训，以互联网为首的高新技术产业将是未来支撑宏观经济的中流砥柱。因此，紧跟行业的要求，产业园区内的相关产业应当以高新产业为主。

2）紧跟政策“腾笼换鸟”，再造新蛇口

早在’再造新蛇口”十年规划提出前的年，广东省跟随中央要求，提出“腾笼换鸟”战略。招商局集团与蛇口工业区共同提出了“再造新蛇口”战略，争取用5-8年的时间构建区域服务和创新中心，除了继续发展传统优势行业如贸易，物流等，还要主导发展网络信息，科技服务，文化创意三大新兴产业，推出三类产业园区：网谷（网络信息），E城（科技服务），意库（文化创意）。截止目前，招商蛇口也已经在国内开发运营了10个产业园区，运营面积超过万平方米，高新科技产业园区占多数。

高新产业园区类型与分布

以年兴建的蛇口网谷为例，招商局将蛇口网谷定位为联网以及电子商务产业园区，园区内涵盖电子信息，创意设计，电子商务，移动互联网等产业。园区内入驻了包含苹果，深讯，IBM，感知集团等超过家精英企业。紧跟全国新兴科技企业崛起的趋势，目前根据