投资的本质是对公司的未来进行预测。而价值再挖掘，是当下地产股投资的主要方式。我们都知道，研究机构重新挖掘公司价值的方法论，有两种：1、寻找新的业绩增长点；2、抛弃原有的估值框架，找到新的商业模式，开始新的估值逻辑。从目前大多数上市房企的财报来看，大多数房企的主业依旧是房地产。在当下深化调控的楼市大背景下，业绩增长是一个不可预测的变量。所以，大多数研究机构都把目光集中到了行业的新机会，比如新的政策。目前来看，最值得期待的无疑是“粤港澳大湾区”。要知道，与雄安相比，粤港澳大湾区更具战略意义，规格更高。香港前“财爷”梁锦松说，粤港澳大湾区的功能是纽约、东京、旧金山湾区三个功能的综合。这个地区有多重要，大家可以自行体会。但梁锦松没说的是，在这个即将面世的世界级大湾区里，也一定会诞生一些世界级的公司。科技领域，腾讯、华为算一个；而房地产领域，招商和万科则算另外的一个。而在大湾区时代，房地产的下半场，房企的估值模型毫无疑问将被重构。这个估值模型涉及到以下几个因素：1、在大湾区是否有独特的资源和充足的土地储备；2、在商业模式和战略上是否有持续的进化能力；3、是否拥有一颗求变的心。在这个新的估值模型中，第一点是基础，是硬件，是一个企业发力的充分条件，第二、三点是软件，是能否完成进化和飞跃的必要条件。用这个新的估值逻辑进行筛选，如果说还有哪家上市房企被明显低估，我想非招商蛇口莫属。稀缺的“硬件优势”中国房地产从蛮荒之境到现在巨头林立，这一路走来，每次起风之时，都是黑马逆袭的“奇点”，恒大、绿城这一匹匹黑马无一例外。而黑马最终得以一鸣惊人，除了地利，更重要的是“天时”。平心而论，在过去的“招保万金”时代，招商地产是一家有想象力，但规模稍显逊色的公司。若以规模衡量，不管是招保万金或者万保招金，招商地产的规模是最小的。以年数据为例：年招商地产录得亿元的合同销售额，而同期万科、保利、金地分别录得亿元、亿元和亿元的合同销售。但同样是年，招商地产的市盈率有16倍，万科保利是13倍左右，金地则是11倍。即便规模并不占优势，但在资本市场，招商地产获得的市场溢价却是最高的。这样的溢价并不是凭空而来。结合多年的研报进行分析，我们可以看到，资本市场对招商蛇口的良好预期发端于10多年前，大致有如下几点：1、大股东资产注入预期：母公司招商局集团在全国各地拥有庞大的土地储备，而招商地产又是招商局集团旗下唯一地产上市平台；2、资产整合预期：即与蛇口工业区的合并，招商蛇口成为新的上市平台（已经完成）；3、土地价值重估预期：在完成蛇口工业区和原招商地产的合并后，资本市场开始对蛇口庞大而优质的土地重估。从规模看，招商蛇口过去、现在，以及短期的将来其规模和体量都与保利、万科等真正巨头存在一定的距离。但截止到目前，资本市场一直给予招商蛇口较高的市盈率，看中的就是招商蛇口未来的想象力。实际上，招商蛇口一直以来都是一家很有天赋的公司。与其他房企相比，招商的天赋不在于快周转、不在于跑规模，而在于手中握有稀缺的土地储备。尤其是当粤港澳大湾区正式设立之后，招商蛇口的一个显著标签就是“粤港澳大湾区龙头”。不难理解，一旦粤港澳大湾区规划公布，地域利好正式兑现，庞大而优质的土地储备，是招商蛇口独一无二的“硬件”优势。这个资源优势和市场预期，成为招商蛇口在资本市场获得较高溢价的估值基础。而具备这样的“硬件优势”，上市房企中屈指可数，招商蛇口是其中之一。如何定义招商蛇口一直以来，定义招商蛇口是一个非常具有争议的事情。表面上看，重组上市以后的招商蛇口并没有很好地发挥自己的资源优势，这也是大多数人虽然承认招商蛇口“粤港澳大湾区的龙头”位置，却依旧对业绩爆发抱有疑问。毕竟，招商蛇口年的销售规模离一线房企还存在不小差距，而千亿只是下半场的入场券。但正如上开头所说，投资的本质是从当下的数据去寻找企业的未来。我尝试着对招商蛇口对几个核心指标进行分析之后发现，无论是当下的实际表现，还是未来的发展预期，招商蛇口都具备爆发的潜力。根据招商蛇口在业绩发布会上的阐述，年是招商蛇口的整合年。那么整合的成果如何呢？看看年财报的几个关键数据：1、年实现签约销售额.79亿元，同比增长52.54%；2、营收.55亿元，同比增长18.69%；3、归母净利润.2亿元，同比增长27.54%。从数据来看，年，招商蛇口已经完成当初重组上市之时所承诺“千亿规模、百亿利润”的目标。而实现这样的目标，对招商蛇口来说还有更深一层的含义：自年完成重组上市之后，招商蛇口的资产整合阶段已经结束。对于这一点，市场对于年将是整合完成的招商蛇口全面爆发的一年也有有比较一致的预期。年3月28日招商蛇口年报发布后，券商是这样点评的：华创证券：好资源叠加高周转，大湾区核心标的中银国际：资源优质推动增长，产城联动生态融合中信建投：超额完成业绩承诺，利润率不断提升民生证券：价值兑现进行时，有望更上一层楼综合上述几大券商研报中的观点来看，招商蛇口年年报向市场传达出来的最重要的一点是：招商蛇口的“千亿目标”并不是从0到1的艰难跨越，而是从1到释放增长的结果。在房地产行业的下半场，头部房企无论是通过土储还是规模都牢牢占住了最好的赛道。但一个不能回避的问题是，有了赛道，自身的商业模式能否及时完成进化呢？在现有的客观现实之下，中国的城市化进程已经将整个社会的城市结构改造到了很高的一个层面，房企的自我定位已经不仅仅局限于开发商。为了适应行业趋势，万科提出了“城乡建设与生活服务商”的战略升级，不失为是一种进阶的方式。而招商蛇口的自我进化，是在长期发展过程中，形成了“前海-中区-后城”生态圈开发模式。这整一个模式的形成，意味着招商蛇口依托“邮轮产业建设运营、园区开发运营、社区开发运营”三大业务板块所搭建的“前港—中区—后城”生态圈逐步落地。说到这里，我们应该怎么去理解招商蛇口的商业路径？招商蛇口是一家有“天赋”的公司：硬件上，招商蛇口需要庞大优质的土储来实现作为头部房企的“历史性使命”，那就是：规模就是最大的护城河，无规模无其他。软件上，生态圈式的开发模式是招商蛇口在行业新赛道上应对趋势和变化的“终极武器”。说到这里，大家可以思考一个问题：为什么大家都在做产城融合，但只有招商蛇口能率先形成完整的产业链条呢？这么打个比方吧，打开新世界的大门，从来都是先打开一条缝，然后大门才被完整推开。一旦趋势确立，就是自我加速的过程。纵观招商蛇口整个模式的发展，从港口开发—产业园开发—社区开发（自贸区、大湾区），本质上是以产业为纽带，以港口、产业园和社区的核心模式打造了一个以“产业聚集人群，配套服务人群”的城市生态。从产业聚集到人群基本的生活需求，招商蛇口已经形成完整的商业闭环。而随着产城融合的趋势加速，城市人口流动方向明显已向“商业区”和“产业区”方向转移，产业的聚集拉动了城市群的发展。而招商蛇口的生态圈战略无疑是最契合城市发展逻辑的那一个。回到最初的问题，为什么招商蛇口被低估？很多人评估招商蛇口的价值，看到仅仅只是它有可能成为粤港澳大湾区的龙头，这也是招商蛇口的估值基础。但大家在思考招商蛇口的未来时，却忽略了最重要的一点，招商蛇口的发展模式正在引领它走上成为世界级房企的成长路径，而这才是招商蛇口最大的价值所在。