继彩生活、中海物业、中奥到家之后，绿城服务集团有限公司（以下简称绿城服务），于7月12日正式在港交所主板挂牌上市，成为内地第四家赴港上市的物业公司。绿城服务已于6月28日在全球范围内发售H股股份，每股发售价格为1.99港元，公开发行7.78亿股。
▲绿城服务港交所主板挂牌上市
中国指数研究院全程参与绿城服务上市进程，并提供最权威、最专业的支持。
▲摘自绿城服务招股说明书
数据就是竞争力
ACHIEVEMENT
自年12月，绿城服务向香港联交所递交上市申请文件以来，绿城服务的上市进程已历经近8个月。这家致力于成为“中国领先的幸福生活服务商”的物业企业，经营业绩的表现如何？我们带你一起来剖析一下。
1营业收入与已在港股市场上市的彩生活、中海物业和中奥到家相比，绿城服务年的营业收入最高，达29.2亿元，分别是彩生活和中奥到家同期营业收入的3.5倍和6.9倍，与同为高端定位的中海物业相比，绿城服务的营业收入规模也具有非常明显优势，是中海物业同期收入的1.4倍。
▲绿城服务与其他港股上市物业企业营业收入对比
从营业收入的同比变化来看，绿城服务年同比增幅为32.4%。这一同比增幅远高于中海物业和中奥到家，但与号称“行业收割机”的彩生活相比增幅仍有一定差距。
根据绿城服务的招股说明书显示，绿城服务上市融资额的49%将用作收购物业服务公司。可以预期的是，未来绿城服务收入规模和服务规模的增长率或将快速提高。
2经营效率物业企业承接的物业管理项目类型、收费方式，以及项目分布区域等都会对企业的营业收入有所影响。因此，营业收入水平高并不一定意味着企业的管理效率高。
下面我们从净利润和单位面积利润贡献率来分析一下四个上市物业企业的管理效率。
▲绿城服务与其他港股上市物业企业经营效率对比
从净利润来看，绿城服务年的净利润为2.03亿元，是四家上市企业中净利润唯一超2亿的企业。
可以看出，绿城服务的净利润是与其营业收入最为接近的中海物业的2.1倍，高于以高利润著称的彩生活，在四家企业的对比中占据绝对优势。
先解释下单位面积利润贡献率，它是用企业的年净利润除以当年计算收益的物业管理面积，衡量的是单位面积能给企业贡献多少净利润。
从这一比率来看，绿城服务远高于其他四家企业，分别是中海物业的2倍，彩生活和中奥到家的4倍多。
这样的结果与绿城服务的高端定位密切相关。绿城服务招股说明书显示，年绿城服务在管的住宅物业平均物业费达3.06元/平方米/月，而同期中国指数研究院和中国物业管理协会联合发布的《中国物业服务百强企业研究报告》显示，年物业百强企业住宅物业平均物业费为2.24元/平方米/月，凸显出绿城服务的高端定位。
3园区增值服务绿城服务年9月推出的智慧园区项目，被认为是开发智慧园区项目方面的行业先驱。园区增值服务相对于其他物业公司也存在很大的优势，包括园区服务及产品平台（园区O2O平台）、家居生活服务及园区空间服务，并且近几年园区增值服务收入得到大幅度增长。
▲绿城服务-年三大业务板块的收入占比
绿城服务的园区增值服务年占总收入的比重已达9%，占比较年提高了3个百分点，尤其是在年整体营业收入大幅增长32.4%的前提下，这一比重得以较大幅度提高难能可贵。
▲年底绿城服务与彩生活APP人数对比
基于物业管理规模的差异，绿城服务截止年12月31日的APP注册人数与彩生活差距甚大，但可以看到绿城服务的活跃用户比率更高，活跃用户比率已达近7成。
绿城招股说明书显示，绿城服务上市融资额超过20%将用作推广及开发“智能园区”项目。从以上两个方面可以反映出，绿城服务的园区O2O发展空间很大，被看作最大的利润增长点也在情理之中。
服务最关键的关键
SERVICE
虽然绿城服务已开启资本化运作的道路，但“服务改善生活”的服务理念与“以人为本”的服务宗旨始终未变。
“物业服务的初心，就是要重塑幸福社会，为业主实现幸福生活；
物业服务企业的使命，就是消除隔阂，成为人与人之间的纽带，让人与人之间不再陌生，把园区打造为一个和谐的大家庭！”
——摘自绿城服务总裁杨掌法先生《坚守品质，回归初心》的演讲
▲绿城服务总裁杨掌法在中国物业百强成果报告会发表演讲
在中国物业服务百强企业研究中，绿城服务再次夺得中国物业服务百强满意度榜首，更难得的是，绿城服务已连续5年获得此项嘉誉。
▲中国物业服务百强企业满意度
绿城服务致力于成为“中国最具完整价值的幸福生活服务商”，为业主创造完整而幸福的园区服务。
▲绿城服务园区服务示意图
“睦邻社”是业主参与各类丰富园区活动的社交平台。在睦邻社中，绿城服务设计并举行覆盖全年的园区活动以及针对业主不同兴趣的同好会。而绿城业主也可以通过睦邻社平台自行组织各类交流或互助活动。目前，绿城服务已经在个园区，打造了个睦邻社平台，成员达人。
▲绿城服务“睦邻社”4+X运营模式
“业工会”。年绿城服务在以往业主志愿组织、睦邻社组建的基础上开始推行“业工会”，同时利用幸福园区APP在业主范围内搭建更为广泛的智慧服务平台，让园区的业主“既是服务者也是被服务者”，以进一步促进园区业主参与园区管理，营造自治共管的园区氛围。
合作加速扩张之路
COOPERATION
绿城服务多年来一直坚持对外扩张，更随着在香港主板市场的上市，加速了企业扩张的步伐。目前绿城已形成全委服务、股权合作、联盟合作和咨询服务四大合作模式。
全委服务。绿城服务以直接承接项目物业管理业务的方式，为开发商/业主提供基础物业服务，园区生活服务与智慧园区服务。
咨询模式。项目咨询模式是指由物业专业人员在项目建设期间提前介入，从物业管理与使用者的角度，对项目开发的全过程（从产品定位直至项目交付）进行品质管理与经验传导的合作模式。
股权合作模式。绿城服务通过收购目标物业公司的部分股权，与合作方共同经营目标物业公司，共担风险，共享收益；或者绿城服务与合作方共同出资成立新的物业联营公司，为合作方自身资源所覆盖的项目（包括自行开发的项目）提供物业服务。
联盟合作模式。绿城服务的联盟合作模式分为“慧服务”和“绿联盟”两种形式。
“慧服务”是绿城园区生活体系的传承和发展，通过大数据平台的建立、智能设施设备的引入、物联网架构的形成，移动互联网及APP应用软件的推行，让业主方便地获取安全健康、文化教育、居家生活等各项服务。
绿联盟即是项目代管模式，是指由开发商委托绿城服务对某物业服务中心/物业服务企业进行全面、长期托管的服务模式，是在慧服务的基础上，全面输出绿城服务的管理模式和管理经验，并派驻主要管理人员驻场，负责委托公司/项目的日常管理及运作，完全纳入绿城管理体系。
未来更美的绽放
FUTURE
未来，绿城服务将继续坚持以“为员工创造平台、为业主创造价值、为城市创造美丽、为社会创造和谐”的企业使命，以日臻完善的服务体系和先进科学的服务模式，致力于成为中国领先的幸福生活服务商，为物业服务行业的健康快速发展做出新贡献。
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